O mercado do CRI em alta
O mercado de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) tem apresentado um forte crescimento nos últimos anos. O volume de CRIs negociados na B3 entre janeiro e setembro deste ano já está 60% maior que o volume negociado no mesmo período de 2018, conforme dados da própria B3. Espera-se que em 2020 o volume desse papel no mercado continue crescendo.
Tal crescimento se dá por algumas razões, que envolvem desde o benefício fiscal para pessoas físicas (os rendimentos do CRI são isentos de Imposto de Renda para pessoa física), ao cenário de juros baixos no país, à retomada do mercado imobiliário e, sem menos importância, ao recente movimento de flexibilização do lastro do CRI pela Comissão de Valores Imobiliários (CVM).
Em posicionamento de julho, a CVM permitiu o uso do CRI para reembolso de despesas já desembolsadas dos empreendimentos e não apenas para pagamento de despesas futuras como anteriormente usado.
Ainda que a consulta que gerou o posicionamento da CVM foi feita pela XP, todos se beneficiam da decisão. É mais um caso onde a área técnica da autarquia dá bola preta, mas o colegiado manda seguir em frente com a oferta.
Para sustentar seu entendimento, a diretoria da CVM argumentou que apesar de ser possível utilizar os recursos do CRI para o reembolso de despesas, é necessária uma limitação de prazo. Assim, sugere que sejam consideradas apenas despesas incorridas nos 24 meses que antecederem o encerramento da oferta pública dos CRIs, tomando como base o prazo previsto na Lei n° 12.431/11.
Além do prazo, para que a emissão de CRI para reembolso de despesas pare de pé, é necessário ainda que as despesas sejam decorrentes da aquisição, construção e/ou reforma de imóveis, não podendo ser reembolsadas despesas incorridas de forma indireta a estas atividades, como despesas de corretagem, registro, tributos ou honorários de advogados na elaboração/negociação de escrituras. Além disso, é necessário incluir no termo de securitização o detalhamento das referidas despesas e a especificação individualizada dos imóveis vinculados, devendo ser apresentadas ao agente fiduciário todas as notas fiscais, escrituras e demais documentos que comprovem tais despesas.
Com essas mudanças, amplia-se o lastro para emissão de CRI, além de assegurar maior segurança para o mercado, tendo em vista que a estrutura para o reembolso elimina o risco de desvio de finalidade da emissão dos CRI, já que a destinação já será, desde o início, comprovada.
Por Julia Pinheiro, associada do Candido Martins Advogados
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